國內生態城市、及節能減碳等相關執行方案與法規，共有兩大面向：生態城市綠建築、再生能源
相關重要推動方案與法規簡述如下：
一、生態城市綠建築推動方案
營建署於97年1月頒佈，計畫目標包含：1、推動城市與環境共生共利，開創生態城市；2、辦理都會區或傳統街區之永續環境改造；3、推廣宣導生態城市、街區與綠建築概念，獎勵補助地方政府與民間共同參與；4、提升室內環境控制技術，建立綠建材市場機制，創造舒適健康與優質居住環境；5、加強建築節約能源；6、發展營建減廢技術與機制，提升資源有效利用；7、獎勵開創性綠建築設計及既有建築物綠建築改善以擴大生態環境效益。

二、再生能源
（一）永續能源政策綱領
隨著國際發展生態城市、及節能減碳等相關執行方案出爐，
行政院也於2008年擬定永續能源政策綱領，提出相關節能減碳行動方案，
並編列312項年度及167項中程計畫與經費。
（二）再生能源發展條例
其中，在再生能源法規面，則於民國98年7月8日公告再生能源發展條例，
規定發展原則、相關設備認定與經費等。尚待公告實施相關子法。
（三）相關設備補助辦法
為使民間與業者參與再生能源設備裝置，國內已推動之補助獎勵辦法有三
1.99年度振興經濟擴大公共建設投資計畫：主要與公共建築太陽光電示範設置相關
2.再生能源熱利用獎勵補助辦法：與太陽能熱水系統產品設置相關
3.再生能源發電設備示範獎勵辦法：與太陽光電發電設備相關
（四）中華民國99年度再生能源電能躉購費率及其計算公式
（五）其他：如設置再生能源設施免請領雜項執照標準等

國內為落實生態城市、及節能減碳等政策，無論於都市設計、社區參與及補助申請等層面皆
不遺餘力推動，本公司亦參與政府相關推動委託專案，對於相關議題有相關研究與深入探討，
力使相關政策從過去第一階段公共建築之改善，進展至私部門之開發與參與。

       無殼蝸牛運動20周年的時候，房價偏高到成為民怨第一名，我們不應該只是怨嘆說連買一間豪宅的廁所都不夠，也要問問我們與政府可以做些甚麼?這一次政府又開始提出對應政策，從供給面的青年住宅、稅賦面的豪宅稅，連中央銀行都呼籲銀行應考慮針對特定對象進行信用管制。在討論政策是否適當與有效之前，我們先回頭看看問題到底是甚麼?

      國內最常見的房價是否偏高指標是房價所得比，台灣媒體總愛將「房價所得比」轉化為幾年不吃不喝才能買一個房子(例如台北市97年第四季的房價所得比是10.2倍，就被轉譯為10.2年不吃不喝才能買得起)。但實際上人不可能不吃不喝只為買一個房子而工作，因此房價所得比並不一定是個適當衡量房價是否偏高的指標。即使是用房價所得比，到底相對合理的數字大約又是多少呢?不同所得或地區的家戶又如何看待這各指標呢?這本文彙整各國衡量房價常見的指標，及這些指標背後代表的意義，與代表誰的角度，並說明國內建構相關指標所需資訊。

 

一、房價是否偏高的衡量方式與基礎

 
       國內外衡量房價是否偏高的方式通常有幾種方式，以下在詳細說明各指標前，先說明這些指標的出發點與其意涵：

(一)衡量指標

1.個體面:以家戶所得或房價、租金為比較基礎

 

(1)與家戶所得相比:其意涵是購屋或租屋支出不能超過家戶所得的一定比例(通常是25%-30%)。常見的表現方式是房價所得比、租金所得比、房價負擔能力指標、資產市值模型(衡量房價泡沫)。按照台灣97年家庭收支調查報告，從民90-97年間中「房地租、水費、燃料及燈光」佔總家庭消費支出的23%-24%。而按照美國、日本、澳洲等國家的經驗，通常會將家戶所得的20-30%作為適當的房貸支出或租屋支出，意思是房貸支出如果超過家戶所得的30%，就可能會擠壓到其他支出，也就是為了要養房可能就要縮衣節食。

(2)從市場租金相比:其意涵是以市場租金及買賣房價比較，計算投資報酬率並與合理的投資保酬率比較為基礎。常見指標是租金投資報酬率。

2.總體面

(1)國民所得與房價兩者增加比例:家戶所得佔國民所得一定比例，因此房價上漲幅度應該與國民所得上漲幅度有一定比例關係。
(2)房貸餘額比率:房貸餘額佔整體金融資產比例是否超過合理比例。

(二)衡量方式:從誰的角度出發

1.以資產市場現值模型:張金鶚、陳明吉、鄧筱蓉(2008)一文從租金、家戶所得兩個角度，透過資產市場現值模型，分別建立房價基值模型分析泡沫化現象，價格泡沫分別約佔基值的27%-37%。
2.中位數或平均數:以家戶所得、房價的中位數或平均數作為代表，進行比較。但這也僅反映中位數(平均數)所得家庭對中位數房價的負擔能力。一般而言，中位數所得(房價)均明顯偏低於平均數，但兩者偏低幅度則有待實證。
3.針對首購者或年輕人:國外計算房價負擔能力時特別關心首購者的房價負擔能力，主要是避免因房價過高，影響所得較低族群的第一次購屋能力。
4.房價分配與所得分配:除中位數或平均數資訊外，更能夠反映整體市場情境的是以整體房價分配及所得分配所計算出的負擔能力資訊。這樣相對可以了解有多少家戶難以負擔市場主要的房價，或者是市場上的房價是適合哪些所得的家戶來購買。此一代表性的指標是美國的VHAI、HOI，以下有詳細說明。

(三)房價支出包含項目

廣義的居住支出項目應包括房貸本金、利息、居住地與工作間的通勤成本、居住所引伸的稅費等等。但因自住行為的稅費較少，通常忽略不計。而通勤成本對許多大都會的中低所得者很重要，因其無法負擔中心城市房價，必須居住在大都會外圍，因此相對衍生的通勤成本也應計入。但通常存在較難有適合統計資訊的問題。

二、房價所得比與房價負擔能力指標

       房價所得比是最常見的指標，國際上也有各國大城市的比較指標，同時也列出適合的標準。比較常見的是民間調查公司Demographia所公布的年度國際房價負擔能力調查，針對澳洲、加拿大、愛爾蘭、紐西蘭、英國、美國主要都會地區進行房價所得比的評估。
       該調查採用之房價負擔能力之定義為「房價中位數」除以「家戶所得中位數」。調查結果認為考量貸款因素的房價負擔能力衡量方式，較適合於財務分析及相關部門採納。在跨國比較上，採用簡易的房價所得比較易理解與分析。
調查結果房價負擔能力區分為四種等級，如下表：
表1 Demographia負擔能力分級表

資料來源：3rd Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2007
atings for Major Urban Markets

 
      如果按照上表並與國內住宅需求動向調查的資料比較，台北都會區幾乎都是屬於嚴重難以負擔的情形。但實際上似乎沒有這麼嚴重，除住宅需求動向以問卷調查可能造成的偏誤之外，同時也反映房價所得比資料在解讀上的問題。

      但房價所得比無法反映每月真實的房貸支出，即使是相同的房價所得比可能會因為各國或各城市的貸款利率、貸款年期、貸款成數等因素而有不同的房貸支出。因此以每月房貸支出佔所得比利的房價負擔能力相對為較佳的指標。

 
      美國全國不動產仲介業協會（National Association Of Realtors）定期編制房價負擔能力指數（Housing Affordability Index），而該房價負擔能力與房價負擔能力有一定換算關係，且相對較能凸顯家戶實際負擔房貸支出情形。以下說明各名詞定義與資料來源如下：

 
1.統計中古屋房價的中位數：由美國全國不動產仲介業協會每月蒐集、調查之既存住宅售價。
2.計算每月房貸支出：以支付房價20%的頭期款條件下，30年期貸款，並依據當時房貸利率，計算出每月要支付的房貸本息支出。
公式：既存單一家戶住宅中位數房價*0.8 * (利率/12)/(1-(1/(1+利率/12)^360))
3.推算適合購屋家戶所得：該協會認為適當的房貸支出約佔家戶所得的25%，因此以每月支付的房貸支出推算「適合支付中位數房價的家戶所得」。
公式：((每月房貸本息支出*12)/家戶年所得中位數)*100
4.彙整統計「實際家戶所得中位數」。
5.適合購屋家戶年所得：支付中位數房價時，所對應之適當家戶年所得
公式：每月房貸本息支出*4*12或每月房貸本息支出/0.25*12
6.房價負擔能力指數：衡量典型一般家庭購置典型一般住宅時，每月貸款支出負擔程度
公式：（家戶年所得中位數/適合購屋家戶年所得）*100

在運用NAR指標時需要特別注意，此指數未考量不動產稅與保險支出、設備支出等，在計算房價時，也只計算既存房屋價格，位包含新屋價格。

 
表2 美國房價負擔能力指數與房價所得比

資料來源：National Association of Realtors，本研究整理
註:2009年資料為2009年10月資料。
     

從上表2可以看出，美國在2006年房價最高時，房價負擔能力為107.6。以當時的房價與所得計算約為3.9倍，房貸支出佔所得比例為23%。而2009年10月時，房價所得比只有2.9，房貸支出佔所得比例為15%。以台灣媒體方式解讀，美國人平均只有2.9年不吃不喝就可以買到一間房子。

      依據內政部營建署發布的97年第四季住宅需求動向調查報告(表2)，台北市的房價所得比10.2倍顯然比其他縣市(5.3-6.7倍)高出許多，也高出美國的標準2.9倍許多，且房貸支出佔每月支出更是高達43%。該調查報告中房價所得比資料是透過對銀行的問卷調查，透過個別已購屋者的房價與所得，計算其房價所得比，依排序後取其中位數。該報告的房價所得比資料的樣本代表的是該季購屋者的房價所得。

       另一方面，從家庭收支調查的平均家戶所得可以看出若以全部家戶的角度出發，台北市的平均家戶年所得(163.5萬)明顯高出其他縣市(115.7-122.2萬)。兩種資料配合下，台北市的房價絕對值相對其他縣市高出許多。但從表3可以看出即使以平均家戶所得的50%來支付房貸，可負擔的房價顯然不及媒體注目的台北市這一兩年新推案的主力。特別這一兩年新推案中動輒一坪超過60萬，每戶超過40-50坪的，總價超過2000-3000萬的新成屋或預售屋，顯然超過台北市一般家戶可負擔的能力。

 
表3 住宅需求動向調查之房價所得比與房貸支出佔每月所得比

資料來源:住宅需求動向調查，97年第四季
表4 主要都會區家戶所得與推估可負擔房價                                 單位:萬元

資料來源:家庭收支調查，本研究整理

三、差異性房價負擔能力指標(Variant Housing Affordability Index)

        如果我們要知道到底有多少家戶可以買得起現在市場上所提供的主流住宅，哪我們就必須要利用差異性房價負擔能力指標。也就是說以家戶的角度出發，計算有多少比例的家戶買的起市場主流住宅商品。計算差異性家庭負擔能力指標需要的資料為完整的家戶收入分布與該地區中位數房價。計算方式大致如下:
1. 調查或蒐集該地區買賣成交房價中位數。
2. 依據房價中位數，並假設在一定頭期款、付款年期與每月住宅支出比例，推算適合購屋的家戶所得。
3. 調查或蒐集所有家戶的所得資料，並將家戶所得從小排到大，形成一個所得分配。
4.將適合購屋的家戶所得與實際家戶所得分配相比。
5.計算大於或等於適合購屋家戶所得的家戶數，及其佔所有戶數的比例。
美國在進行這項指標計算時，假設在20%頭期款、30年貸款下，計算有多少比例的家庭可以負擔中位數房價。此一指標介於0到100之間，當此指標等於50時，與NAR HAI等於100時的意涵相同。
 

四、住宅機會指標(NAHB-Wells Fargo Housing Opportunity Index)

       如果我們想了解市場上現在的住宅價格是否普遍偏高，偏高的比例有多少，主流一般家戶是否能購買市場上的住宅而不感到負擔過份沉重。那住宅機會指數提供給我們另一種有用的資訊。計算住宅機會指標需要為完整的不動產買賣價格資料與該地區中位數家戶所得。計算方式如下:
1. 調查或蒐集該地區家戶所得中位數。
2. 依據家戶所得中位數，並假設在一定頭期款、付款年期與每月住宅支出比例，推算可負擔的房價。
3. 調查或蒐集所有不動產交易價格資料，並將房價從小排到大，形成一個房價分配。
4. 將家戶所得中位數推算可負擔房價與真實房價分配比較。
5. 計算等同或小於可負擔房價的房屋數，及其佔所有買賣不動產的比例。

    

      美國全國建商協會(National Association of Home Builder)與富國銀行(Wells Fargo Bank)共同編制的HOI指數之定義為「該地區中，中位數所得家庭所能攤分的該月出售房屋總額」。也就是中位數家庭可以負擔得起的住家比例。

       本指數計算所需之中位數房價資料來自HUD定期公布的都會地區中位數房價資料，交易金額資料則來自官方公布之交易記錄與私人公司。

       此指數假設10%頭期款，30年固定年期固定利率貸款，有效利率則由富國銀行融資部所提供。稅捐與保險費用是由NAHB自統計局公布的都會區資料估計，並假設28%之合理房價支出。
HOI是一個都會區每月實際交易的房屋，所負擔的成本低於或等於28%之中位所得的比例，計算結果會介於0至100。本指標為50時的市場狀態等同於NAR HAI等於100時。
 

五、台北都會區的房價是否偏高:從三種房價負擔能力指標比較來看

        台北都會區房價是否偏高爭議很多，到底是全面房價偏高，還是局部地區，比例到底有多少。一方面要問房價偏高的住宅有多少，另一方面也要問買不起的家戶有多少。最好還能了解首購者的房價負擔能力是否偏低。
       如果我們把上述三種指標通通計算出來，似乎較能讓大家看到完整的圖像(表5)。但要能計算出上述三種指標，顯然在房價與所得分配得資料面上要有很大的改進。就下表6整理台灣國內定期已發布資訊，顯然有很大的一段差距有待政府部門在資料蒐集與指標編制上改進。

表5 三種房價負擔能力指標所需資料與政策意涵

資料來源:本研究整理

表6 目前台灣定期發布與房價負擔能力相關統計報告

資料來源:本研究整理

六、建構台灣房價負擔能力指標之建議與資料來源

        內政部營建署近年來透過整體住宅政策實施方案大力推動住宅資訊的建值與發布。針對上述美國的幾項指標，建議可以透過下表所述的分類與資料來源逐步建置台灣的房價負擔能力指標，以定期發布，作為各界共同認定標準與討論依據。

表7 台灣建構房價負擔能力指標應蒐集資料及其可能來源

 

資料來源:本研究整理

      為何股市上漲，萬民歡騰，但房價太高卻成為民怨第一名。股市與房市對民眾意義顯然不同，資產價格上漲後的影響也不同。在2010年1月的財訊雜誌中，謝金河「 我看台灣天價豪宅現象」一文的許多觀點相當有趣，代表了特定族群的看法，也反映了一些常見的誤會，更重要的是忽略了為何民怨高漲的原因與政府干預的正當性。

謝金河該文的兩個主要論點:

1. 目前台灣房屋自有率已高達87%，也就是說該買房子的人都已經買了，加上過去二十年台商大舉西進，台灣人口不再成長，因此房地產市況不再出現八零年代全面大漲的盛況。
2. 到目前為止，台灣房市的上漲只有點的現象，還沒有形成面的發展，主要的關鍵是過去二十年來，台灣的經濟停滯不前，部分原因是中國經濟在八九年後快速崛起，台商掀起西進風潮。於是在過去台灣二十年，台灣形成兩種不同族群，一種是類似康師傅魏家、旺旺的蔡衍明家族，或是鴻海郭台銘等電子新貴，他們有如空中飛鳥遨翔在空中，看到地上有獵物，大口咬一下又飛到天空，這是台灣經濟發展的新贏家族群。另一種是跑不出去的「植物人」，他們必須跟台灣土地為伍，更慘的如藍領階層，因為工廠遷移到中國，廣大的中南部很多工廠人去樓空，很多人都失業。在中國經濟蓬勃發展的二十年當中，台灣的贏家很少數，但多數是輸家，於是房市也形成兩種市況，只有贏家要的房子才會漲價，但在廣大的中南部地區的房地產則不漲反跌。

一、不是該買房子的人都買了---被誤導的高自有率

      住宅不僅是商品，更是一種民生基本需求。許多人記得台灣住宅自有率相當高，因此沒有自己住宅的人或家戶可能不會太多，因此或許可以推論基本需求沒有被滿足的人可能不多。但這隱含兩個問題，第一，顯然許多人是被住宅自有率數據給誤導了。第二，人不僅有居住的基本需求，也會有因家戶、工作、所得等不同因素變化衍生的換屋需求，這也應該是基本的自住需求之一。

      依據主計處家庭收支調查報告，97年擁有自有住宅家庭占全體家庭87.4％，如果依此數據，那房價上漲應該會使得大部分家戶因資產價值膨脹而感到高興。但翻開家庭收支調查對住宅權屬「自有」的定義：係現住房屋所有權係屬戶內成員之任何一人或其直系親屬者。


       這樣「自有」的定義的意思其實是房屋被自有的比率，與真實家戶住宅自有率其實不同。其差異是已結婚的年輕人，或想要搬出去自己住宅的年輕人，或者是任何不想要二、三代同堂的人，都會被算成是自有的家戶，但他們實際上不應該算是如此。
實際上的住宅自有率應該會較家庭收支調查報告顯示的87.4%為低，但到底低多少，可由目前正由主計處進行試調的「戶口及住宅普查」 (預定101年對外發布)，或由財政部中家戶財產總歸戶的資料(並無對外公布)可以推估得知。另一方面對於因所得或家戶結構改變導致的換屋有多少被房價所壓抑也是值得被探討課題。

二、不是只有兩種人—M型化的誤解與消失的中產階級

       台灣並不是只有國際飛人或「植物人」兩種族群，更多的是中產階級。而且許多中產階級隨工作遷徙到大陸或通勤於兩岸也愈趨普遍。謝文的說法反映媒體過度喜好引用大前研一「M型化」的錯誤觀點[1]。M型化相對適合表現媒體的報導偏好，一方面報導名人購買豪宅，另一方面報導遊民無家可歸。但對於中產階層一般購屋或換屋的財務負擔與經驗則少有著墨。但前後兩個極端實際數量少，但卻相對具有新聞價值。

       一般民調的樣本應該都可以反映家戶所得分配，也就是受訪者比例比較高的是中產階級，亦即高民怨反映的是中產階級對於高房價的態度。房市與股市的參與者顯有有很大不同，股市中有非常多的散戶都是中產階級，但房市熱絡時的參與者，則相對要求的所得門檻則相對高出許多。簡言之，房市是一個相對有錢人才能夠進入的投資遊戲。

      這一波房市上漲的幅度與區位，普遍認為全台北市大部分地區均有明顯上漲，可以說全台北市260萬人，均受到影響。台北縣房價上漲明顯地區主要集中在大新板、大新莊、大新店等地區，其中台北縣387萬人，可能受影響人口約有50%的人受到較大影響，約有190萬人。合計約有450萬人。即使扣掉10%的最高所得族群，相對也代表1/5的台灣人口。這些人大概不是謝文中的贏家與輸家。政府應該好好的估算到底有多少的家戶受到多大的影響，才能提出對弱勢與主要受到影響家戶適當的政策。

三、房市上漲有明顯的負面外部性:不只無法購屋也會影響換屋

      房市上漲相較股市有一個特別的不同，在於會產生比較強的負面外部性。房地產最重是區位因素，因此當新成屋或預售屋市場價格大漲，會帶動周邊地區中古屋價格的上漲，亦即許多中古屋的屋主會出現比價效果。也就是說房價上漲不僅是新成屋與預售屋，同時也出現在中古屋市場。以台北市而言，從2003年SARS之後以來到98年第二季高點時，新成屋、預售屋市場上漲幅度達到71%。房價上漲對屋主是好，但對於想購屋者，特別是所得增加比例不如房價上漲比例的一般受薪階層就不是件好事。

      股市是一個純投資的市場，短期內買進賣出，或者是乾脆不進場。在房市因涉及很大比例的自住使用，在台灣租賃住宅市場不夠發達或房價下修相對緩慢的情形下，在選擇乾脆不購屋的替代選項不夠時，則容易會出現被迫購買相對沉重負擔的房子，這就是房價上漲的負面外部性。

 

四、財富重分配更加惡化，影響社會階層流動

      近年來隨豪宅的興起，開始出現一些綁架特區，曾有朋友開玩笑說，從帝寶出來的每個住戶都是歹徒下手的對象。但更重要的是，依目前房價一般的年輕人似乎很難在台北市購買住宅，或者是一般家戶換屋後，也不容易在台北市買到相同品質的新住宅。雖然有人會提出台北都會捷運相當便捷，短期買不起台北市住宅，那就到台北縣就好了。如果這樣持續發展，會不會使得台北市與台北縣特定地區就成為一種特區。雖然這種情形發生機率不高，因為大部分的家戶並不會經常購屋或換屋，但房價上漲的過程，會使得財富分配不均(一般認為比所得分配不均更嚴重)的情形更為嚴重，亦即少部分的高所得者比較容易參與房價上漲的投資與獲利，大部份的中低所得者因缺乏進入該市場的資本，則無法進入，相對累積財富的機會與數量相對較少，進而影響整體社會階層的流動。財富分布的不均與社會階層流動可能性的降低，一方面是凸顯遊戲規則的不公平，另一方面是減少人民積極努力的動力，而這些都是容易激起民怨的原因。

      上述分析不是要做為政府干預房市的正當性，重要的是藉由分析民怨高漲的原因，進一步推估受影響家戶的數量與評估受影響的程度，以作為適當的對應政策的選擇與推動。

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[1] M型化論述的錯誤主要是將常態分布的右端長尾集中效果所造成，此一錯誤國內早有人於網路提出，可參考M型社會是造假的 - 所得分配是L型化而非M型化， 沿街叫賣的「M型社會」。但其簡化說法及與媒體報導偏好分配之吻合，仍為國內媒體所偏好之流行語。

國內尚無此住宅貸款與GDP乘數數據之定期發佈，本公司運用中央銀行與行政院主計處發佈的購置住宅貸款、修繕住宅貸款與建築貸款與GDP數據，編制相關數據如下：



台灣住宅貸款與建築貸款與GDP數據於1990年代為平穩狀態，至2003年後，隨房地產市場復甦，指標數據亦一路攀升，即便於2007至2008年全球金融風暴發生，對於指標反應也未有過大修正狀況。

若以美國98年的指標數據73％看來，台灣遠低於美國現況，但以美國對自我定義之一般水準46％，台灣已略高於其門檻值（+9%），值得國內參考警惕，以避免貸款市場過熱帶來之泡沫化效果。

依據新巴賽爾資本協定規定，銀行必須經常或每年一次監控其擔保品價值，以確保擔保品風險，除可依其衡量方式計提較低之風險係數值，也降低銀行對於風險資產之資本計提（第一柱509.2及509.3之規定）。

金管會於民國九十六年規定國內銀行需針對新巴賽爾資本協定內容，進行全面、國際化的接軌行動。房貸業務為台灣銀行承做貸款的重點工作項目之一，目前各銀行作業模式主要為以內轄之鑑價部門配合委外之估價師，進行房貸擔保品之估價行為。

但同一擔保品之重新鑑價時機主要為二次貸款或違約進入法拍程序等階段。若需因應新巴賽爾資本協定進行定期擔保品重估，勢必成為人力與物力之一大負擔。本公司參與合作金庫不動產自動估價系統案，不動產估價模型建置工作，乃引進國外發展多年之不動產自動估價經驗，透過取得案例、建置實證模型，導入系統，與實際銀行擔保品資料庫接軌，以達成定期或不定期房貸擔保品重新鑑價，對於銀行掌握資產價值有極大之助益。

餘屋定義

餘屋屬於空屋的一部分，以國內目前曾有研究的共通定義而論，主要係指新建住宅推出後尚未出售的數量。所以對於餘屋探討的議題，主要是以新增供給未能消化的部份，對於市場的影響程度、造成餘屋的原因與特性、處理政策做分析工作。

餘屋調查、計算方式

按照台灣過去相關餘屋調查與研究之調查或推估方式主要可分如下：

1. 以建物登記資料庫中，篩選自建物第一次登記後，即未移轉之住宅，再篩選同一所有權人持有這類住宅超過十戶的總戶數。此方法的運用是認為，若非以興建出售住宅為目的，同一所有權人同一年度再同一地區，極少會興建或起造超過十戶住宅。（住宅資訊系統之整合與規劃研究）
2. 以問卷郵寄方式，以地政機關登記之建商法人名下第一次登記後未曾移轉者為母體，寄送問卷調查。（六縣市空（餘）屋之資料分析研究）
3. 利用上市公司財報揭露之待售房屋個案，推估出上市公司餘屋量，再以比例反推出全國餘屋量。（台灣地區空屋與餘屋問題及對策之研究）

實務餘屋數據運用方式

1. 觀念釐清

在國外文獻中，少有餘屋探討，主因在於國外政府較重視市場銷售率訊息，美國統計局每年藉由興建住宅調查（Survey of Construction）像建商調查了解全美各州各年之銷售情況，再進銷售率行推估與發佈。

因為興建住宅之目的不同，該調查將受調查之住宅區分為四種：為銷售興建（Built for sale）、統包興建（Contractor-built）、屋主自建（Owner-built）與為出租興建（Built for rent）。真正進入買賣市場，影響新增供給者應為「為銷售興建」此種型態，而該銷售率直接反應市場景氣情況。

國內因為無正式管道調查為銷售興建住宅的銷售率，國內推案市場除新成屋外，預售屋銷售為建商所廣泛運用，而預售屋至建成、第一次登記有一定時間差，所以無法直接以餘屋數量的推估，代表當期的市場銷售率反應。

2. 餘屋數據相關專業服務

(1) 推案產品類型、定位與優劣勢分析

餘屋數量、分布與類型可以作為該次市場胃納量的反應之一，若同一類型之剩餘戶量過大，可做為後續推案引以為戒之處，避免失敗案例之循環。

(2) 住宅供給政策管理之參考

政府可以相關數據控制數量過多之住宅類型，並研擬相關去化政策，減少餘屋數量之衝擊。

空屋定義

於研究定義上，對於空屋認定條件主要為「調查時無人居住使用之住宅」，然此一定義在實際操作時，卻有不同的差異在，例如調查時無人居住應如何判定，實務上有以按門鈴無人回應、用電度數、用水量等方式進行推估。
其次，「住宅」在不同之資料庫與調查定義不同，如普查定義之住宅為供人居住使用之房屋、建管資料庫所定義之住宅為申請用途為符合法令與分類之住宅等。
以上定義的差異，都會造成數據推估成果之差異，在數據解釋與援引都需要格外謹慎，並需具備專業判斷。

空屋調查、計算方式

空屋的操作性定義按照台灣過去相關調查與研究之調查或推估方式主要可分以下兩種：

1. 行政院主計處所進行每十年一次的戶口及住宅普查是以現場探訪的方式來進行調查統計，將探訪當時無人使用之住宅定義為空閒家宅。
2. 以台電用電度數推估，並勾稽結合房屋稅籍檔資料，統計用電度數未達一定度數之住宅，將其視為可能的空屋。例如以台電每月用電底度20度(2個月之用電底度為40度)為標準，每月使用度數低於20度的家戶視為空戶或空屋。

本公司已利用台電用電度數資料，協助政府建制一套兼具學術與實務性之空屋數量推估方式，作為政策與市場判斷之重要數據。

實務空屋數據運用方式

1. 觀念釐清

空屋數量是各界關切的重要市場數據之一，該數量代表市場供需作用之成果，但空屋數量對於市場真實影響性應視空屋原因分類，才可做實際判斷。
以下表來說，其分類形式眾多，但是歸納實際影響性來說，應以私有、待出租售非廢屋形式者，才可視為實際市場分析中，具真實影響效果之對象。

2. 空屋數據相關專業服務

(1) 次市場供給分析

一般市場供給分析，往往針對新增供給面進行影響說明，因為此類資料最易取得、產品定位等資訊清楚，在初步的市場分析上，可有不錯參考性。

但一專業投資案之市場分析，除新增供給面的數據考量為，在存量市場中，具市場影響性或參考性的成屋、中古屋數量應被完善考量，才可避免在規模與產品類型、規劃面的誤判。

(2) 房地產景氣分析

現有房地產景氣分析使用面之相關指標為台電不足底度戶數，若能以空屋數量最為替代判斷指標，可更為有效觀察市場景氣變化情況。

(3) 估價參考資訊

在不動產估價收益法中，判斷不動產有效毛收益，並需參考市場資訊，推估出該不動產之適當空置率或空置期。比較法當中，市場條件調整，皆需配合空屋中之待租售房地產平均空置期，可作為估價過程中之重要參考。

(4) 住宅計畫

根據整體住宅政策實施方案之指導，地方政府應訂定相關住宅計畫，與中長程之實施方案，該計畫之擬定需要諸多市場資訊輔以判斷。

以英國政府之租屋市場推展研究為例，該研究認為均衡之住宅房地產市場，應同時具備良好的買賣及租賃市場。空屋市場的存在，應輔導為租賃供給的釋出，以使國民在租屋市場具更多選擇性，該研究也以稅賦等手段，規劃輔導空屋釋出之機制。

3.國內外空屋資訊應用內容如下：

政府政策參考	學術研究參考	市場分析參考
1. 不動產資訊透明化，調查並發布空屋資訊。 2. 政策應用，如紐約市依據空屋率實行租金管制 3. 非都市土地變更門檻，如營建署95年「非都市土地申請新訂或擴大都市計畫作業要點」草案	1. 自然空屋率與空屋鏈研究 2. 第二屋數量推估計算 3. 影響空屋率因素之研究 4. 空屋率對房價或租金之影響研究 5. 空屋率調查之技術研究	1. 企業策略應用，例如仲介公司針對空屋率較高區欲協調屋主降價，引導市場價格調整 2. 建商購地及開發決策 3. 建商或房仲於餘屋量龐大地區推出促銷策略 4. 空屋率與失業率和GDP變化關係 5. 空屋資訊結合GIS

以總體與個體尺度觀察負擔能力與比例

台灣房市自2004年以來的谷底復甦後，房價不斷攀升，學界與民間也提出房價過高的疑慮之聲，但業界也各項交易數據論述，房地產市場仍有成長之可能性。

究竟應如何衡量房市泡沫化情況？自國內外產業與官方所發表的指標情況，主要可看出「負擔能力」、「總體比例」為主要觀察指標，說明房市與價格是否過熱、壓力過大。業界與媒體為求突顯數據重要性與標題聳動性、閱讀者關切性，也以房市泡沫化指標代稱之。而事實上，實質泡沫化觀察仍須搭配多面向之要素才可定義。
以下將以前述的觀察指標做一簡介。

一、個體家戶房價負擔能力

以需求面、個體家戶角度觀察，房價負擔能力（Housing Affordability Index）為房價和所得的直接比例關係。

實際上計算房價負擔能力的方式有許多種，但以最直觀的角度的計算方式為「中位數房價除以中位數所得」。

最簡易房價負擔能力之定義為「房價中位數」除以「家戶所得中位數」


中位數的求取係為去除極端值房價和所得對數據代表性的偏誤。此數據代表之意涵乃為該地區內具中位數所得之家戶與該年房價中位水準的比例，相關門檻值可參照Demographia公司所公布的年度國際房價負擔能力調查之劃分。

名稱	分級門檻(房價負擔能力值)
嚴重難以負擔(Severely Unaffordable)	>=5.1
甚難負擔(Seriously Unaffordable)	4.1~5.0
普通無法負擔(Moderarely Unaffordable)	3.1~4.0
可負擔(affordable)	<=3.0

資料來源：3rd Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2007 Ratings for Major Urban Markets

國內因房價數據公布缺乏，因此未有代表性之官方房價負擔能力公布。目前定期之相關調查為營建署所委辦之住宅需求動向調查，該調查之公式如下：

應用銀行貸款購屋者所填寫之房價、貸款金額、利率、家庭所得等資訊，計算「房價年所得比」及「房貸支出佔家庭月所得比」二項資訊，計算方式說明如下：

房價年所得比=購買房屋總價/[(家庭月所得)*12]
由於問卷中之家庭所得為級距式問法，基本上採取組中點做為所得試算依據。

二、總體經濟面房貸與GDP比重
GDP代表一地區內一段時間（通常為一年）所有生產之產品與勞務的最終產值總和，在計算上常以各產品與勞務的市價總和計算之。

全體金融體系的房屋貸款，包含自用住宅購置貸款、修繕貸款、營建商建築貸款等，係以不動產面相關活動之貸款總和概念，說明該期所累計之貸款餘額總量，房貸以市值為評估標準之一，因此該值在價格面也有一定之代表性。

國外運用兩者比例，作為總體面觀察GDP構成面中，房地產市場所佔之比例（又稱Residential Mortgage Debt to GDP Ratio），衡量市場住宅貸款行為是否過熱，而有泡沫化，進一步造成經濟市場崩壞之危機。

住宅貸款與GDP乘數=住宅房貸貸款（MD）/國內生產毛額(GDP)
目前國外研究與官方貨幣組織皆將此指標列為定期公布觀察數據，並有年季報發行。歐盟貸款聯邦組織（European Mortgage Federation） 將歐盟與關係密切之33個國家定期之住宅貸款與GDP乘數公布，並以地圖形式表現如下：

資料來源：European Mortgage Federation

各國之乘數差異相當大，也反應各國對於房貸政策與金融融資產品寬鬆程度之不同，金融政策越積極、衍生財務商品越多的國家，在住宅貸款與GDP乘數的比重越高，如丹麥、美國，房貸支撐大部分的生產表現，但相對房地產泡沫時之衝擊風險越高（Gergely and Gábor ,2001）。
至於該如何定義此一指標的門檻值，作為泡沫化與否的觀測，在1147期的商業週刊指出許多國家將警戒線設定為40％，全體房貸不超過該國GDP四成。

美國財富雜誌則引用華盛頓政策研究和經濟研究中心一位經濟學者Dean Baker的意見，越多負債將使民眾消費減少，該篇報導之共識則是將該指標的正常值定義在金融與房地產市場穩定的1990年代的住宅貸款與GDP乘數的平均值46％。

從前述內容反映出該指標之正常值會因各國金融政策與整體經濟環境差異不同，應視歷史數據進行評估，但日漸攀升的住宅貸款與GDP乘數仍需要被注意，以減低市場環境泡沫化可能之風險。